Bérházak itthon és külföldön

A Sárhegyi és Társai Ügyvédi Iroda új partnerei
2018-01-09
A túlélő házastárs öröklése
2018-01-19

Az Európai Unióban 2015-ben a lakosság mintegy 27 % él bérelt lakásban; ide tartoznak mind a piaci alapon, mind a szociális alapon valamilyen támogatott módon lakást bérlők. A statisztikában ugyanakkor megfigyelhető a kelet- nyugati egyenlőtlenség.

A keleti országokban jelentősen alacsonyabb a bérlet. A kelet európai és így a magyarországi bérházak kialakulását a szocialista rendszer kizárólagos állami tulajdonú lakáspiaca döntően befolyásolta. A lakások politikai szempontok alapján történő elosztása azt eredményezte, hogy egy virtuális, a piaci értékkel semmilyen kapcsolatban nem álló bérleti díj ellenében önkényesen kerültek kiválasztásra a bérlők. Bérleti piac nem jött létre egészen a rendszerváltásig. Ekkor sor került a lakások privatizációjára és az így magántulajdonba került lakások igen kis része a feketegazdaság keretein belül került bérbeadásra. Ez a helyzet hosszan fennállt, és csak az elmúlt 5-10 évben kezdett átalakulni. 2016-os statisztikák szerint Románia vezet a maga kevesebb, mint 4 % lakásbérleti aránnyal, melyből a piaci alapú bérlet 1,2 % körül van. Ez az arány Magyarországon 16%, melyből a tisztán piaci alapon lakást bérlők aránya 6,5% körül van.

Ezzel szemben Nyugat-Európában a bérleti piac jelentős; 35 %-ot meghaladó mértékű a lakásbérletek aránya és ezen belül az arány a piaci alapú bérlet javára jelentősen eltolódik, de legalábbis kiegyenlítettebb a kép. Németországban a lakosság 48 % él bérlet lakásban, amiből majdnem 40 % piaci alapú bérlet. Ugyanez Ausztriában 45 % és 15 %, Franciaországban 36 % és 16 %. Svájc az egyetlen európai ország, ahol a bérlet lakások aránya a maga 55 %-val meghaladja a saját tulajdonú lakások arányát (a piaci alapon bérlők aránya is magas, mintegy 49 %).

Nyugat- Európában nagy számú lakás van oly módon magántulajdonban, hogy bérházakban, hosszú távú bérleti szerződéssel kerülnek hasznosításra. A bérházak tulajdonosai egy része biztosító, nyugdíjalap vagy ingatlanalap. Néhány példa az elmúlt évek nyugat-európai bérlakás piaci tranzakciójából jól mutatja, hogy a nyugat-európai bárlakás piac önálló, alacsony kockázatú befektetési terméket jelent. A német, mintegy 54 millió eurós portfolióval rendelkező, privát befektetőknek befektetési lehetőséget kínáló zárt alap a Bouwfonds Germany Residential Fund II, melyben nagyobb németországi városokban – Düsseldorf, Frankfurt, Hannover, München – lévő bérházak kaptak helyet. A Catella Wohnen Europe Fund 2016. decemberében zárt egy tranzakciót, melynek keretében mintegy 93 millió euró értékben szerzett meg berlini, madridi és barcelonai lakásportfoliót.  A holland lakáspiac a válságot követő legnagyobb tranzakcióját a Round Hill Capital „követte el”; 2017-ben a CBRE-től egy mintegy 180 millió euró értékű holland lakásportfoliót vásároltak meg.

Ez a fejlett lakásbérleti piac és az ennek megfelelő befektetési termék Magyarországon jelenleg nem létezik. Felmerül a kérdés, hogy vajon miért nem.

A magyarországi és a Nyugat Európai bérleti piac ideológiai és jogi alapjai is eltérőek. Magyarországon jellemzően kényszer a lakásbérleti megoldás; Nyugat-Európában ezzel szemben a bérlet a lakhatás a magántulajdonnal egyenértékű megoldása. Flexibilis, ami a változó élethelyzetekben a lakástulajdon adásvételnél egyszerűbb megoldást jelent és nincs az a fajta erős, a lehetséges bérbeadói visszaélések miatti aggodalom.

Az aggodalom hiánya megfelelően szabályozásra vezethető vissza. A nyugat európai bérleti szabályozásban hangsúlyosabb szerepet kap a részletesség és a bérlők védelme, a szabályozás elkülönül a bérlet futamidejére tekintettel és a három év futamidőt meghaladó időtartamú lakásbérletek részletesebb és bérlőbarátabb szabályozást élveznek.

Néhány konkrét példával élve a német, osztrák és francia szabályozásból: a felmondási rendelkezések a bérlő javára történő korlátozása és bizonyos esetekben a bérbeadói felmondás kizárása, a bérleti díj összege, emelése kötelezően alkalmazandó mértéke és szabályai, illetve a kauciómaximum szabályai mind a bérlő védelmét szolgáló olyan rendelkezések, amitől szerződéssel sem lehet a bérlő hátrányára eltérni. A közös költségek/működési költségek elszámolásának rendje, ezek előlege kalkulálása rögzített szabályai, valamint a bérleti díj emelés lehetőségének részletes és kötelező szabályai mind kiszámítható pénzügyi kötelezettséget jelentenek a bérlők részére, amivel könnyű kalkulálni.

Ezzel szemben a magyar szabályozás nem ennyire kifinomult; a szabályozás jelenleg általánosan alkalmazandó mindenféle lakás- illetve helyiségbérletre, bizonyos szűk kivételekkel – az önkormányzati lakásoknál. Ugyanakkor a jogi szabályozástól az eltérés szinte korlátlan mértékben lehetséges, a bírói gyakorlat az elmúlt mintegy tíz évben folyamatosan lazította a nem túl részletes szabályozás kötelező jellegét olyan módon, hogy a felek bármiben szabadon megállapodhatnak. A nyugat európaihoz hasonló bérlővédelmi rendelkezések teljesen hiányoznak. Ez az adott esetben hirtelen változó piaci viszonyok és bérbeadói megfontolások mellett nem ad megfelelő biztonságot a bérlőknek és így a saját tulajdonú lakással nem tud egyenértékű megoldást jelenti egy bérlet lakás.

A jelenlegi szabályozási környezet tehát nem kedvez ennek a konstrukciónak; ahhoz, hogy ez a termék a magyar piacon is megjelenjen mind a bérlők mind a bérházakat, mint ilyen, a befektetési terméket kínálni akaró fejlesztők, illetve ezt a befektetési terméket kereső befektetők számára szükséges lenne a szabályozás olyan módosítása, illetve kiegészítése, mely a bérlők számára megfelelő védelmet jelentve a kalkulálható hozamot biztosítja a befektetőknek. Ez többek között lehetővé tenné a bérház beruházásokhoz egy megfelelő banki finanszírozási termék kialakítását is, ami jelenleg szintén nem elérhető a magyar finanszírozási piacon.

„Jelen oldalon megjelölt írások nem tekinthetők jogi tanácsadásnak, illetve nem tükrözik az Iroda hivatalos véleményét. Jogilag érvényesíthető állásfoglalást az Iroda kizárólag megbízási szerződés alapján, írásban, cégszerűen aláírt formában bocsát ki. Az oldalon található írások a közzétételük időpontjában hatályos jogszabályok alapján íródtak, elképzelhető azonban, hogy a jogszabályok változása miatt az írások nem feltétlenül alkalmazhatók a jelen helyzetben, illetve az is, hogy meghatározott tényállás mellett a hatáskörrel rendelkező hatóságok vagy bíróságok eltérő jogi álláspontra jutnak.

A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.”