A rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalom gyakorlati vonatkozásai

Igazságügyi szakértő kirendelése közjegyzői eljárásban
2017-07-26
A kötbér maximális mértéke
2017-08-16

Grey marble column details on building in Shanghai,China.

Az új Ptk. teremtette meg annak lehetőségét, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom, illetve az elidegenítési tilalom mellett ún. rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalom alapításával biztosítsa a jogosult a tulajdonjog tárgyára vonatkozó jogát. E lehetőség gyakorlati kihasználása azonban – alapvetően a nem kellően pontosan és egyértelműen meghatározott tartalmi elemek okán – számtalan kérdést vet fel, amelyeket igyekszünk e bejegyzésben körbejárni, és lehetőség szerint azokra megnyugtató módon választ találni.

Az új Ptk.-nak nincs a rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalomra vonatkozóan külön fejezete, alcíme, sőt még önálló szakasza sem, csupán egy utaló szabály integrálásával hívta életre a jogalkotó ezt a jogintézményt, amely a gyakorlatban már a régi Ptk. hatálya alatt is – tartalmi szinten – alkalmazásra kerülhetett egyes szerződésekben. Az új Ptk. 5:32. § (3) bekezdése a következőképpen rendelkezik: „Az elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó rendelkezéseket megfelelően alkalmazni kell, ha a dolgon csak elidegenítési tilalom áll fenn, vagy ha a rendelkezés jogát a tilalom más módon korlátozza.”

Alappal merül fel a kérdés, hogy ez a korlátozás mire szolgál, mi lehet a célja? Ahogy az elidegenítési (és terhelési) tilalom, ez a jogintézmény is tulajdonjog tárgyára (nem tartozik ide követelések vagy a – vagyoni értékű – jogok halmaza) vonatkozó jog, így elsődlegesen, a leggyakrabban alkalmazott megoldásokat kiemelve zálogjog, illetve vételi jog (opció) biztosítására létesíthető, tehát önmagában, absztrakt jelleggel nem. A teljesség kedvéért megjegyezzük, hogy a biztosítandó jog nem kizárólag dologi jellegű jog (pl. zálogjog) lehet, hanem kötelmi jellegű is, így példának okáért az alapul fekvő ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződésben előírt beépítési kötelezettség.

Amennyiben alapítható elidegenítési (és terhelési) tilalom, úgy ténylegesen milyen korlátozást jelent a dolog tulajdonosa szempontjából a rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalom? E kérdés megválaszolása során abból szükséges kiindulni, hogy a rendelkezési jog milyen részjogosítványokat foglal magában. Az új Ptk. 5:30. § (1) bekezdése sorolja fel ezeket: a tulajdonos a dolog birtokát, használatát, hasznainak szedését másnak átengedje, azt biztosítékul adja, vagy más módon megterhelje, továbbá annak tulajdonjogát másra átruházza, illetőleg azzal – ingatlan kivételével – felhagyjon. A jogalkotó szándéka e jogintézmény megalkotása mögött akként jelölhető meg, hogy a fent meghatározott részjogosultságok gyakorlása közül azokat, amelyeket az elidegenítési (és terhelési) tilalom alapítása útján nem lehet korlátozni, ezzel a megoldással tilalmazni lehessen. Ennek alapján kijelenthető, hogy a rendelkezési jog egyéb korlátozására vonatkozó tilalom elsődlegesen a birtoklás, használat és a hasznok szedésének joga körében jelent akadályt a dolog tulajdonosa számára. Vagyis gyakorlati oldalról megközelítve: ezzel a jogintézménnyel kizárható az, hogy pl. az ingatlan tulajdonosa bérbe, haszonbérbe, más ingyenes használatába adja tulajdonát, de az is, hogy azon – a fennálló vagy megépítésre kerülő épületet új helyrajzi számra iktatva – osztott tulajdont létesítsen vagy annak tekintetében telekalakítást valósítson meg.

Az ügyvédi iroda gyakorlata szerint kiemelendő, hogy önmagában az a körülmény, hogy egy (példának okáért) ingatlanra jelzálogjogot alapító szerződésben, a jelzálogjog biztosítására – annak pontos tartalma meghatározása nélkül – rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalom kerül létesítésre, nem képes a fentiekben körülírt korlátozó funkciót betölteni, hiszen nem lesz megállapítható explicit módon, hogy mely részjogosítványok gyakorlásának képezi akadályát. Tehát minden esetben szükséges konkrét „tartalommal” feltölteni ezt a korlátozást akár úgy, hogy – körülírt módon – az valamennyi, az elidegenítés és megterhelés körébe nem tartozó rendelkezési jogi részjogosítvány gyakorlását tilalmazza.

Kérdésként vetődik fel az is, hogy szükséges-e a vonatkozó (közhiteles) nyilvántartásba be-, illetve fejlegyezni ennek a tilalomnak a megalapítását? Ahogy arra az új Ptk.-hoz fűzött Kommentár is rámutat, az érintett szerződés felei egymással szemben szabadon vállalhatnak ilyesfajta rendelkezési jogi korlátozást (ahogy elidegenítési és terhelési tilalmat is), ahhoz azonban, hogy ez dologi hatályúvá váljon, vagyis, hogy harmadik személyek irányában is joghatással rendelkezzen, szükséges az, hogy bejegyzésre kerüljön a vonatkozó (adott esetben közhiteles) nyilvántartásba. Kijelenthető tehát, hogy a bejegyzés nem szükségszerű, azonban a jogosultnak feltétlenül érdekében áll ennek megvalósítása.

Az új Ptk. hatályba lépésével az ingatlan-nyilvántartási törvény (1997. évi CXLI. törvény – Inytv.) is változáson esett át, ennek eredményeképpen az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető – jogilag jelentős – tények körében új elemként megjelent a rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalom (Inytv. 17. § (1) bekezdés 17.3. pont). Szükséges megjegyezni ugyanakkor, hogy az ingatlanügyi hatóságok gyakorlata jelenleg még nem egyértelmű (egységes) abban a kérdésben, hogy a rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalom tartalmi elemeit hogyan kell megítélni, vagyis, hogy annak/azok feltüntetése szükséges-e, illetőleg, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat azon fogyatékossága esetén, ha az nem tartalmazza a korlátozás tartalmi elemét/elemeit, megtagadható-e a tény feljegyzése.

Az új Ptk.-val életre hívott, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara által vezetett hitelbiztosítéki nyilvántartásra (amely az ingó dolgokra, jogokra, követelésekre vonatkozó jelzálogjog, tulajdonjog-fenntartás, faktorálás, továbbá lízingbeadás tényét tartalmazza) vonatkozó jogszabályok nem rendelkeznek sem az elidegenítési (és terhelési), sem pedig a rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalom bejegyezhetőségéről, de gyakorlati ismeretek alapján kijelenthető, hogy lehetőség van ebben a nyilvántartásban is rögzíteni ezt a korlátozást, mégpedig a szabadszöveges tartalommegadás keretében.

Összegzésképpen kijelenthető, hogy a rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalom alapítása lehetőségének megteremtése üdvözlendő újítása az új Ptk.-nak, amely kiszélesíti a szerződő felek lehetőségét arra vonatkozóan, hogy az adott ügylet sajátosságaihoz leginkább alkalmazkodó rendelkezési jogi korlátozást tegyék megállapodásuk részévé. Ugyanakkor fontos kiemelni, hogy e jogintézmény gyakorlati funkciójának érvényesítéséhez szükséges pontosan meghatározni azokat a részjogosítványokat, amelyek – a felek szándéka szerint – a korlátozás hatálya alá tartoznak.

„Jelen oldalon megjelölt írások nem tekinthetők jogi tanácsadásnak, illetve nem tükrözik az Iroda hivatalos véleményét. Jogilag érvényesíthető állásfoglalást az Iroda kizárólag megbízási szerződés alapján, írásban, cégszerűen aláírt formában bocsát ki. Az oldalon található írások a közzétételük időpontjában hatályos jogszabályok alapján íródtak, elképzelhető azonban, hogy a jogszabályok változása miatt az írások nem feltétlenül alkalmazhatók a jelen helyzetben, illetve az is, hogy meghatározott tényállás mellett a hatáskörrel rendelkező hatóságok vagy bíróságok eltérő jogi álláspontra jutnak.

A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.”

Illusztráció: Designed by fanjianhua / Freepik